Archive for ‘contratos’

06/12/2011

Simples aproximação de interessados não garante comissão para corretor de imóveis

A comissão por corretagem não é devida nos casos em que o corretor aproxima as partes até a assinatura de um termo de compromisso, porém a promessa de compra e venda não é assinada. Isso porque a doutrina entende que o corretor tem obrigação de resultado com o contrato, e esse tipo de caso configura desistência de contrato em negociação, e não arrependimento de contrato fechado. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão se deu no julgamento de recurso em que dois corretores alegavam que a comissão seria devida porque o contrato não foi fechado apenas em razão do arrependimento das partes, hipótese prevista no artigo 725 do Código Civil de 2002. A ação de cobrança de comissão havia sido julgada improcedente pelo juízo de primeiro grau.

Segundo os corretores, a proposta foi aceita pelos possíveis compradores, que pagaram caução no valor de R$ 5 mil. Porém, depois disso, os possíveis compradores adiaram a assinatura da promessa de compra e venda até que, finalmente, desistiram da compra, com o consentimento dos vendedores. Os compradores alegaram que encontraram problemas legais que tornaram a negociação arriscada.

O juízo de primeiro grau entendeu que os corretores assumem obrigação de resultado, e não de meio, portanto não mereceriam a remuneração. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença e os corretores recorreram ao STJ.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, comentou que a jurisprudência do STJ ia no sentido de negar a comissão em casos de não efetivação do negócio. Porém, isso foi ainda na vigência do Código Civil de 1916, que não previa comissão sem concretização do negócio.

Com o novo Código Civil, esse tipo de situação passou a ser prevista em lei, conforme o artigo 725. Ainda assim, alguns julgados do STJ ainda consideram a comissão indevida em casos de desistência, como explicado pelo ministro Luis Felipe Salomão em um precedente que traça diferença entre arrependimento, quando existe o consenso das partes e a efetivação dos procedimentos de compra e venda, e mera desistência, quando ainda não houve consentimento dos contratantes.

Por outro lado, em um julgado em que a comissão foi considerada devida, o relator, Raul Araújo, destacou as muitas peculiaridades do caso. O compromisso de compra e venda, por exemplo, já estava assinado.

No caso em questão, os corretores não chegaram a tanto, portanto, de acordo com a ministra, “não se pode vislumbrar uma atuação suficiente dos corretores para lhes gerar o direito à comissão”. Um dos aspectos do contrato de corretagem é que ele deve trazer resultado útil para as partes. “Aproximar meros interessados não implica obter resultado útil”, destacou a ministra.

Processo: REsp 1183324

Coordenadoria de Editoria e Imprensa

02/12/2011 – 09h01

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16/08/2011

Cobrança do seguro DPVAT pode ser ajuizada no local do acidente, do domicílio do réu ou do autor

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o autor de ação para receber o seguro DPVAT pode escolher entre qualquer dos foros possíveis para ajuizamento de ação decorrente de acidente de veículo: o do local do acidente, de seu domicílio ou ainda do domicílio do réu.

Apesar desse entendimento consolidado, os ministros do STJ ainda julgam conflitos de competência para decidir qual juízo deve julgar esse tipo de ação. Foi o que ocorreu com o caso de uma moradora de São Paulo, que ajuizou ação no Rio de Janeiro, local de domicílio da seguradora. De ofício, o juiz rejeitou a competência por entender que a ação deveria ser proposta onde a autora reside.

O Juízo da 6ª Vara Cível de Santo Amaro (SP), para onde foi enviado o processo, também rejeitou a competência para julgar a ação e submeteu o conflito negativo de competência ao STJ. O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, observou que esse é um caso de competência relativa com base em critério territorial.

Como a exceção de incompetência não foi apontada pela seguradora e a incompetência foi reconhecida de ofício pelo juízo, o ministro aplicou a Súmula 33 do STJ: “A incompetência relativa não pode ser declarada de ofício.”

Segundo Sanseverino, ainda que a incidência da súmula tivesse sido superada, o juiz do Rio de Janeiro não estaria com razão, tendo em vista a faculdade do autor da ação de escolher onde quer ajuizá-la.

Com essas considerações, em decisão individual, o relator conheceu do conflito para declarar a competência do juízo de direito da 16ª Vara Cível do Rio de Janeiro.

Processo: CC 114690

Coordenadoria de Editoria e Imprensa

12/08/2011 – 11h01

05/05/2011

Despejo por falta de pagamento dispensa prestação de caução para execução provisória da sentença

Não é necessário o oferecimento de caução para que se execute provisoriamente sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de encargos relativos à locação do imóvel. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o recurso especial interposto pelas Lojas Renner S/A.

No caso, trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela Renner contra Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações que, em 1994, ajuizou uma ação de despejo – por falta de pagamento de encargos locatícios – em desfavor de C.N.A Comercial Ltda., objetivando a dissolução de contrato de locação.

O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido da Santa Maria para decretar o despejo. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça mineiro (TJMG), que negou provimento à apelação interposta pela Renner, sublocatária do imóvel. A Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações requereu, então, a execução provisória da sentença.

Nas razões da exceção de pré-executividade, a Renner alegou que a caução é condição para que se proceda a execução provisória. A exceção de pré-executividade foi acolhida em primeira instância, mas o TJMG deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela Santa Maria, para reconhecer a desnecessidade da caução para prosseguimento da execução provisória.

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12/08/2010

É abusiva cláusula que determina restituição de parcelas pagas de imóvel ao final de obra

Em caso de atraso da construtora na entrega de imóvel, é abusiva a cláusula de contrato de compra e venda que determina a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra, pois o vendedor pode revender o imóvel a terceiros e auferir vantagem, também, com os valores retidos. A conclusão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar provimento a recurso especial de uma construtora de Santa Catarina.

O consumidor entrou na Justiça com uma ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização, alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional a ser edificada em terreno na cidade de Florianópolis (SC). Segundo informações do processo, ele pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$ 1.036,50 e trinta e uma prestações de R$ 345,50, cada uma.

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23/02/2010

STJ anula compra ilegal de imóvel envolvendo mãe e filha

23/02/2010 – A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que anulou a venda de um terreno adquirido ilicitamente pela própria filha da proprietária do imóvel. A operação foi realizada mediante a utilização de contrato de cessão de transferência de posse com o intuito de burlar expressa proibição de venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais herdeiros.

No caso em questão, a proprietária do imóvel, uma senhora de 92 anos de idade, ajuizou ação de anulação e reintegração de posse contra sua filha e o suposto comprador do terreno situado no bairro de Nova Aliança, em Rio das Ostras. Os outros três filhos também ingressaram na ação como assistentes da mãe, alegando que a operação de compra e venda foi uma fraude arquitetada pela irmã, com o objetivo de burlar a proibição de venda de ascendente a descendente, detalhada no artigo 1.132 do Código Civil de 19916 (CC/16).

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